LTV / DTI / 신 DTI / DSR / RTI / 대출 금액 비교 알아보기

 

주택담보 투기 수요를 진정시키고자 대출 규제를 시작하면서 여러 지표들이 나왔습니다.

LTV, DTI, 신 DTI, DSR, RTI 각 개념에 대해 알아보고, 대출 금액에 어떤 영향을 주는지 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV
DTI
신 DTI
DSR
RTI
대출 금액 비교

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 LTV

LTV(Loan-to-value, 담보인정비율)

동산과 부동산에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율

 

LTV는 [대출금*100/담보물 공정가]입니다.

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DTI

DTI(Debt-to-income, 총부채상환비율)

연간 소득에서 신규 주택담보 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

DTI는 [(신규 주택담보대출 연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자)*100/연간소득]입니다.

 

본래는 은행 내부 규정사항이었지만 과도한 신용팽창으로 정부 차원에서 도입했습니다.

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신 DTI

신 DTI(Debt-to-income, 총부채상환비율)

연간 소득에서 모든 주택담보 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

신 DTI는 [(모든 주택담보대출 연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자)*100/연소득]입니다.

 

DTI에서 기존 담보 대출에 대한 연간 원리금 상환액까지 포함시켜 계산하는 방법입니다.

투기 수요를 규제하고자 2 주택자의 대출 한도를 줄이기 위한 목적으로 개정되었습니다.

 

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DSR

DSR(Debt-service-ratio, 총부채원리금상환비율)

연간 소득에서 주택담보대출뿐 아니라 각종 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

DSR은 [(모든 주택담보대출의 연간 대출 원리금 상환액+기타 대출 연간 원리금 상환액)*100/연간소득]입니다.

 

주택 담보대출 원리금 이외에 기타 대출에 대한 원리금 상환액까지 규제하는 비율로 대출한도가 더욱 줄어듭니다.

DSR이 40 까지는 적정 수준, 70이 넘기 시작하면 위험차주로 분류됩니다.

 

24년부터 대출 규제를 더욱 심화하고자 스트레스 DSR이 시행됩니다.

시장에 충격을 주지 않기 위해 단계적으로 진행될 예정이며, 현재 25% 수준으로 진행되고 있습니다.

 

자세한 내용이 궁금하신 분들은 포스팅을 참고해 주세요.

스트레스DSR 뜻 / 적용시점 / 영향도 및 대처법 알아보기

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RTI

RTI(Rent-to-interest, 임대업 이자상환비율)

부동산 임대업자의 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나눈 비율

 

RTI는 [연간 부동산 임대소득/이자비용]으로 계산합니다.

사실 가계 대출이 아닌 사업자 대출이기 때문에 위의 지표들과는 별개로 사용됩니다.

이자 비용에는 대출 대상 건물의 기존 금융비융도 포함됩니다.

 

RTI가 1에 미달하면 한계 차주로 이자비용 감당이 어려운 차주를 말합니다.

금융권에서는 주택에는 1.25, 비주택에는 1.5의 비율을 적용하고 있습니다.

 

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대출 금액 비교

투기수요가 과열되었을 때 정부 정책이 허다하게 개정되었었죠.

각종 지표들을 비교한 표입니다.

종류	LTV	DTI	DSR
			신 DTI	DSR	스트레스 DSR
대상	담보 가치	신규 주택 담보대출 원리금, 기타 이자비용	기존+신규 주택 담보대출 원리금, 기타 이자비용	총 대출 원리금 ( 기존+신규 주택 담보대출 원리금, 기타 대출 원리금)	총 대출 원리금 ( 기존+신규 주택 담보대출 원리금, 기타 대출 원리금)
계산법	대출*100 / 담보가치	(연간 신규 주택담보대출 원리금 + 기타 이자) *100 / 연간소득	(연간 신규+기존 주택담보대출 원리금 + 기타 이자) * 100 / 연간소득	총 대출 원리금 * 100 / 연간소득	스트레스 가산금리 적용한 총 대출 원리금 * 100 / 연간소득
투기지역	9억원 이하 40% 9억원 초과 20%	40%		1억원 초과 40%(비은행 50%)
투기과열지구
조정대상지역	9억원 이하 50% 9억원 초과 30%	50%
비규제지역	70%	60%
참고사항	생애 최초 구입인 경우 9억원 이하 주택에 대해 80% 일괄 적용 23년도부터는 규제지역 상관없이 무주택자, 1주택자 50% 다주택자도 30%	생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 60% 일괄 적용	-	-	24.2.26 25% 반영 24 하반기 50% 반영 25 100% 반영

 

개인사업자에게 필요한 RTI를 제외하면 5가지지만, 크게 보면 LTV, DTI, DSR 3가지라고 볼 수 있습니다.

DSR이라는 범주안에 신 DTI, DSR, 스트레스 DSR이 포함되는 것이라 생각하시면 되는데요,

대출 규제 강화 과도기에 나온 지표라 용어만 DTI를 썼을 뿐 상위버전의 DSR이 적용되기 때문입니다.

강도 높은 순서대로 스트레스 DSR > DSR > 신 DTI 순으로 보시면 됩니다.

 

신용대출을 받으실 때는 DSR만 알면 되고, 주택담보대출을 받으실 때는 LTV, DTI, DSR 모두 아셔야 합니다.

현재기준으로 정확하게 말하면 DSR이 아닌 스트레스 DSR을 적용합니다.

 

예를 들어, 기존 대출이 없었던 연간 소득이 5천만 원인 사람이 금리 5%, 원리금균등 분할상환 한다는 가정하에

주택담보대출의 경우, 40년 만기로 대출한 경우 최대 3억 5천만 원이 40%를 꽉 채우는 수준입니다.

신용대출인 경우, 만기 5년인 경우 8천9백만 원이 대출가능 한도입니다.

주택담보대출 40년 만기 DSR
연소득	50,000,000	입력값
총대출건수	1	(본건 포함)
대출1	350,000,000	주택담보대출, 원리금균등분할상환, 금리 5%
대출1 잔액	350,000,000	입력값
대출1 기간	480개월	전체 기간(잔여 480개월)
연원금상환액1	8,750,000	실제 상환액
연이자상환액1	11,502,257	실제 납부이자
총 원리금상환액	20,252,257	대출 원금 + 이자 상환액
DSR	40.5%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

신용대출 5년 만기 DSR
연소득	50,000,000	입력값
총대출건수	1	(본건 포함)
대출1	88,500,000	신용 대출, 원리금균등분할상환, 금리 5%
대출1 잔액	88,500,000	입력값
대출1 기간	60개월	전체 기간(잔여 60개월)
연원금상환액1	17,700,000	대출총액 / 60개월 x 12
연이자상환액1	2,341,250	실제 납부이자
총 원리금상환액	20,041,250	대출 원금 + 이자 상환액
DSR	40.08%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

하지만 스트레스 DSR이 시행되고 있는 현시점에서 같은 조건하에 대출 한도 더 축소되었습니다.

현시점에서는 0.38% 가 스트레스 가산금리로 적용되고 있습니다.

금리가 5%라고 하면 스트레스 가산금리를 합산해 5.38%가 되는 것입니다.

주택담보대출 40년 만기 스트레스 DSR
연소득	50,000,000	입력값
총대출건수	1	(본건 포함)
대출1	330,000,000	주택담보대출, 원리금균등분할상환, 금리 5.38%
대출1 잔액	330,000,000	입력값
대출1 기간	480개월	전체 기간(잔여 480개월)
연원금상환액1	8,250,000	실제 상환액
연이자상환액1	11,852,173	실제 납부이자
총 원리금상환액	20,102,173	대출 원금 + 이자 상환액
DSR	40.2%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

신용대출 5년 만기 스트레스 DSR
연소득	50,000,000	입력값
총대출건수	1	(본건 포함)
대출1	87,500,000	신용 대출, 원리금균등분할상환, 금리 5.38%
대출1 잔액	87,500,000	입력값
대출1 기간	60개월	전체 기간(잔여 60개월)
연원금상환액1	17,500,000	대출총액 / 60개월 x 12
연이자상환액1	2,498,114	실제 납부이자
총 원리금상환액	19,998,114	대출 원금 + 이자 상환액
DSR	40%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

위 예시의 경우 신용대출 시 DSR 규제는. 적용되지 않습니다. 대출액이 1억 원이 넘지 않기 때문입니다.

하지만 대출금이 1억원이 넘는 순간 DSR 규제가 적용되기 때문에 만기를 늘리지 않는다면 대출을 실행할 수 없습니다.

 

반면 주담대는 1억원이 넘는 금액이므로 DSR 규제를 받게 됩니다.

하지만 주담대는 LTV, DTI의 영향도 받기 때문에 모두 살펴보아야 합니다.

 

23년도에 규제 지역 상관없이 LTV는 50%로 완화가 되었습니다.

 

규제 완화 전, 차주가 투기지역 또는 투기과열지구에 9억 원이 초과하는 주택을 구입하였다면, LTV는 20%만 인정되기 때문에 최대한도가 1억 8천이 됩니다.

생애 첫 구매라 해도 9억 원이 초과하기 때문에 LTV는 80%가 적용되지 않습니다.

 

규제 완화 후, 9억원이 초과하는 주택에 4억 5천을 받을 수 있구나 생각하시면 안 됩니다.

그 이유는 DSR이 적용되기 때문인데요, 차주는 최대 3억 5천이 한도로 정해집니다.

스트레스 DSR이 적용되면 대출 한도는 3억 5천에서 3억 3천으로 2천만 원이 감소하게 됩니다.

 

그럼 DTI는 언제 볼까요?

바로 1억 원 미만을 대출하시는 경우 DSR이 아닌 DTI를 살펴보셔야 합니다.

 

정리하면, 신용대출은 DSR만, 주담대는 1억 이상 대출 시 LTV, DSR / 1억 미만 대출 시 LTV, DTI를 지표로 대출 한도가 정해집니다.

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미국발 고금리 기조가 계속 유지되고 있는 상태에서 자금이 미국으로 빠져나가지 않게 하려면 금리를 올려야 할 압박을 받고 있지만 내수 경제가 버티지 못할 위기에 처할 수 있기 때문에 실질적인 기준금리 인상은 없는 상태입니다.

통제변수를 직접 가지고 갈 수 없다면 만들어야겠다 해서 고안해 낸 게 스트레스 DSR입니다.

하반기부터는 대출 범위와 적용률이 확대되면서 대출 한도가 더 줄어들 예정입니다.

 

FOMC 회의에서 파월의 금리 인하에 대한 비둘기파적 입장, 긍정적인 의견을 내놓으면서 금리 인하에 대한 기대감을 시장에게 내비쳤는데요,

기준금리가 내려가면 금리 자체가 인하하고 그에 따라 스트레스 DSR의 영향은 낮아질 것입니다.

인플레이션이 뭔지 참.. 하루빨리 금리 인하 시그널이 현실화되었으면 하는 바람입니다.